L’amministratore di condominio

Il codice civile. Il ruolo dell’amministratore è regolato dagli articoli 1129, 1130 e 1133 del Codice Civile ma altri riferimenti a lui si trovano anche in altri articoli riguardanti le deliberazioni dell’assemblea condominiale.

Nomina e revoca. La nomina dell’amministratore è obbligatoria quando in un edificio abitano più di quattro condomini e, se questi non provvedono a nominarne uno, lo fa l’autorità giudiziaria. La nomina è annotata su un apposito registro così come la revoca, che può essere decisa durante l’assemblea condominiale o richiesta da ciascun condomino all’autorità giudiziaria qualora l’amministratore non abbia adempito ai suoi obblighi o qualora vi siano dubbi sul suo operato.

Mansioni. L’amministratore, infatti, ha compiti essenziali per la serena convivenza delle famiglie italiane all’interno dello stesso palazzo: è suo il compito di far rispettare il regolamento condominiale e di eseguire le decisioni dell’assemblea condominiale nonché preoccuparsi di regolare l’uso delle parti in comune e riscuotere le quote di ogni condomino sia per lavori straordinari che per l’ordinaria manutenzione degli spazi comuni, come l’ingresso dell’edificio, eventuali giardini condominiali, le scale, ecc.
Proprio per la delicatezza delle sue funzioni, la legge prevede che l’amministratore renda conto della sua gestione ai condomini ogni anno e, nel caso non lo faccia per due anni, può perdere la sua nomina.
L’amministratore può avere anche la rappresentanza legale del condominio che gli consente di agire in giudizio contro terzi o contro un condomino stesso. Inoltre, eventuali notifiche di provvedimenti dell’autorità amministrativa, riguardanti le parti comuni dell’edificio, saranno inviate direttamente all’amministratore che, nel caso siano al di fuori delle sue funzioni, dovrà darne comunicazione alla prima assemblea, pena la revoca della sua carica.
I provvedimenti presi dall’amministratore sono obbligatori per i condomini che possono però fare ricorso in assemblea o adempiere ai loro obblighi e nel frattempo portare il caso davanti all’autorità giudiziaria.

La riforma. Al momento è stata approvata dal Senato, ed è al vaglio della Camera dei Deputati, una riforma riguardante gli articoli del codice civile che regolano i condomini. Per quanto riguarda la figura dell’amministratore resta l’obbligo di nomina per condomini con più di 4 unità abitative, ma l’amministratore ha degli oneri in più da espletare per poter avere l’incarico. Oltre a comunicare i propri dati anagrafici, il codice fiscale e la partita iva deve anche dichiarare la sede legale del suo ufficio, gli altri condomini per cui lavora e la sede dove terrà i registri riguardanti il condominio. Ogni condomino, infatti, può accedere gratuitamente in qualsiasi momento ai registri e averne una copia, dietro rimborso spese, firmata dall’amministratore. Inoltre ogni amministratore deve stipulare una polizza assicurativa che lo copra durante il suo mandato per un valore pari quantomeno all’ultimo bilancio approvato dall’assemblea. I contributi dei condomini confluiscono su un conto condominiale, gestito dall’amministratore, ma al quale possono accedere e ottenere documentazione tutti i suoi mandanti.

Principali funzioni. Oltre a quelle già previste dalla vigente legislazione, deve tenere il registro dei verbali dell’assemblea e il registro dell’anagrafe condominiale contenente i dati su tutti i condomini e sullo stato di sicurezza di ogni abitazione. Nel caso anche solo un condomino avesse dubbi sullo stato di sicurezza di uno degli appartamenti, l’amministratore è tenuto a recarvisi insieme a un tecnico, che alla fine dell’intervento dovrà redigere una relazione che sarà a disposizione di chiunque ne vorrà prendere visione. Se si tratta di uno spazio privato e il proprietario si rifiutasse di far entrare il tecnico, si può ricorrere al tribunale, previa convocazione dell’assemblea qualora ce ne sia il tempo. L’amministratore deve anche redigere il rendiconto annuale e sottoporlo all’assemblea entro 180 giorni per l’approvazione. Nel caso di usi impropri di parti comuni o anche private, ogni condomino può chiedere tramite diffida all’amministratore di intervenire, e nel caso la violazione continuasse, di convocare l’assemblea.

Albo. Anche la nuova legge non prevede un Albo per gli amministratori che però possono continuare a iscriversi ai Registri Amministratori presso le Associazioni territoriali della Confedilizia o all’ Associazione Nazionale Amministratori Immobiliari Professionisti, dopo aver superato un esame di ammissione.

Giuditta Danzi