Intervista all'UPPI

Qual è la sua valutazione delle modifiche alla disciplina dei condomini in attesa di approvazione alla camera?
Era ora che si ponesse mano a una riforma del condominio perché la normativa mostra i segni dell’età visto che risale a più di sessant’anni fa, quando la situazione era molto diversa essendoci solo fabbricati in verticale, molto spesso senza i servizi che ci sono oggi come ascensore, riscaldamento: insomma era una situazione più facile da gestire. Da allora la situazione è molto cambiata, si sono sviluppati i fabbricati in orizzontale e sono nati quei grossi parchi che hanno dato vita a dinamiche particolari non riconosciuti dalla legislazione. C’è stato anche un tentativo da parte della giurisprudenza di adattare i casi che mano mano si presentavano alla normativa, molte volte adottando dei provvedimenti che erano delle vere e proprie emanazioni di legge e non attuazioni di legge. Partendo da questo presupposto ben venga la riforma del condominio. Per quanto riguarda un esame nel merito così come è stata licenziata dal Senato, è prima di tutto da sottolineare il fallimento da parte di alcune lobby di conferire la capacità giuridica al condominio. Oggi il condominio è un ente di gestione, nel senso che più persone che posseggono dei beni singoli e anche dei beni in comunione tra di loro, gestiscono collettivamente questi beni che afferiscono al loro appartamento attraverso un amministratore che è il loro mandatario. I singoli conservano la loro personalità nell’ambito del condominio, possono impugnare le delibere assembleari, possono intervenire in proprio nei giudizi, proprio perché la legittimazione del singolo condomino rispetto alla collettività è alternativa e ciò consente di avere tutela piena dei propri diritti. Se si fosse introdotta la capacità giuridica del condominio, questo sarebbe diventato una specie di società per azioni, il che avrebbe comportato una gestione più farraginosa, più burocratica con un aumento dei costi, già alti, per i condomini. Il condominio deve continuare a essere una cosa del tutto diversa dai singoli comproprietari. L’U.P.P.I. si è battuta perché non venisse emanato questo obbrobrio che oltre a far lievitare i costi, avrebbe dato la possibilità ai poteri forti di impadronirsi della gestione dei condominii, che fanno gola a molti a causa delle possibilità di guadagno al loro interno. Inoltre si sarebbe creata una nuova disoccupazione perché sarebbero stati fatti fuori tutti quei giovani che trovano nel condominio una possibilità di guadagno. D’altra parte se si fosse introdotto il principio di capacità giuridica, il condominio si sarebbe spersonalizzato perdendo la tutela della normativa prevista a favore dei consumatori perché questa è solo per le persone fisiche, per cui il condominio secondo la giurisprudenza non se ne può giovare perché composto da più persone giuridiche. Questo non avrebbe giovato nei rapporti, ad esempio, con le aziende di manutenzione degli ascensori nel quale il condomino non deve più subire contratti imposti dalla ditta.

Ci sono punti che restano inevasi?
A mio parere la riforma non ha risolto tutti i problemi perché non si è adattata alle visioni che la giurisprudenza aveva dato, per cui alcune norme sono in contrasto con alcune sentenze delle corti. Ad esempio per l’approvazione delle tabelle millesimali, la giurisprudenza aveva stabilito che bastasse la maggioranza, mentre la riforma ribadisce il bisogno dell’unanimità per la loro approvazione. Inoltre l’amministratore è stato un po’ penalizzato, nel senso che gli sono state attribuite più responsabilità, come quella di attivarsi immediatamente nel caso ci sia un condomino moroso, altrimenti risponde personalmente del debito del condomino di fronte agli altri condomini. L’amministratore oggi deve stipulare una polizza di fideiussione a garanzia del buon andamento dell’amministrazione, ovvero che non rubi, ma questo farà lievitare i costi, anche se costituisce una garanzia maggiore perché a volte è successo che i condomini abbiano perso dei soldi a causa di un amministratore non proprio onesto. Inoltre l’amministratore ha anche l’obbligo di intervenire negli appartamenti dei singoli condomini allorquando questi stia facendo delle opere. Deve verificare di che opera si tratti e può nominare un consulente tecnico che verifichi l’andamento dei lavori del singolo condomino. Questo ha dei risvolti di incostituzionalità perche in effetti c’è una prevaricazione del diritto soggettivo del proprietario del singolo appartamento ma dal punto di vista pratico indubbiamente è un controllo da parte di una persona che è stata scelta con fiducia da tutto il condominio perché controlli che non avvengano violazioni delle norme urbanistiche come in passato è successo di frequente.

A suo parere sarebbe stato un bene istituire un albo per gli amministratori di condominio?
Sicuramente queste maggiori responsabilità fanno sentire l’esigenza che a fare l’amministratore di condominio non sia chiunque con la licenza elementare, perché richiede una grossa professionalità: l’amministratore deve essere un po’ geometra, un po’ ingegnere, un po’ avvocato, un po’ fiscalista. Si sente la necessità di stabilire un albo degli amministratori che possa verificare la preparazione degli amministratori. L’iscrizione alla Camera di Commercio è già qualcosa, ma questa iscrizione non può essere rifiutata, non sono stati previsti elementi particolari per essere iscritti, non è richiesto un corso, non c’è un esame per verificare la preparazione sulle norme che regolano il condominio. L’albo, invece, doveva essere un qualcosa a cui iscriversi dopo aver dimostrato di avere un’idonea preparazione. In effetti ci vorrebbe una minilaurea per amministrare un condominio, non è un’attività semplice.

Cosa pensa sui nuovi quorum deliberativi?
I quorum prima erano troppo alti: per modificare il tipo di riscaldamento ci voleva la maggioranza dei due terzi dei partecipanti al condominio, la riforma ha recepito quanto introdotto dalle leggi speciali, come la 13 del 1989 che stabilisce che le barriere architettoniche devono essere eliminate per i disabili. La riforma ne fa una legge ordinaria per cui l’eliminazione della barriera architettonica a maggioranza ridotta di un terzo dei condomini e dei millesimi, si può applicare anche se nel condominio non c’è un disabile, ma a tutela delle persone deboli come un anziano che viene a far visita a un suo parente che ha l’appartamento ai piani alti. Anche il distacco del singolo condomino dal riscaldamento centralizzato è stato reso più semplice. Prima a meno che non si deliberasse tutti insieme di eliminare il riscaldamento centralizzato e trasformarlo in tanti impianti singoli, il singolo per staccarsi doveva provare che dal suo distacco non sarebbe conseguito un aggravio di spese per gli altri condomini. Oggi il singolo condomino può distaccarsi pagando solo le spese riguardanti la caldaia che continua a essere un suo bene, ma non le spese ordinarie come il gasolio o il gas. La riduzione dei quorum consente di snellire l’andamento del condominio perché chiunque abbia una minima esperienza sa che i condomini non partecipano molto alle assemblee. È da tempo che noi auspicavamo un quorum ridotto. Inoltre grazie al meccanismo della doppia maggioranza, anche se un costruttore avesse sei appartamenti, il suo voto è comunque uno, quindi può essere messo in minoranza se i partecipanti all’assemblea sono in numero maggiore. Inoltre è stata introdotta un nuova norma sulle deleghe. Prima succedeva che un individuo potesse raccogliere la quasi totalità delle deleghe e quindi facesse passare in assemblea ciò che voleva, ora l’amministratore non può essere portatore di deleghe, così da eliminare eventuali conflitti di interesse come nel caso dell’approvazione di un bilancio da lui stesso stilato. E poi è stato stabilito a due il numero massimo di deleghe che ogni singolo condomino può avere.

La polizza può svantaggiare i singoli amministratori a favore di grandi gruppi societari?
Si, la polizza è innestata nel gioco dei poteri forti che vogliono impadronirsi del condominio e che non hanno problemi a pagarsi una polizza. La polizza è un costo che verrà riversato sui condomini però è una garanzia nell’ipotesi in cui vi sia un’irregolarità nell’andamento dell’amministrazione.

 

Giuditta Danzi

Per consultare il sito dell’UPPI: http://www.uppi.it
Per consultare il codice civile sul condominio: http://www.anaip.it/ArticolidelCodiceCivilepergliAmministratoridiCondominio.php?id_area=
Per approfondimenti sulla legge in esame alla Camera: http://www.senato.it/japp/bgt/showdoc/frame.jsp?tipodoc=Ddlmess&leg=16&id=519194