Intervista all'Anaip

La riforma degli articoli del codice civile in materia condominiale, dopo essere stata licenziata dal Senato, deve essere approvata dalla Camera dei Deputati, abbiamo cercato di saperne di più intervistando Giovanni De Pasquale, Presidente nazionale dell’Associazione nazionale Amministratori Immobiliari Professionisti (ANAIP).

Qual è la sua valutazione delle modifiche alla disciplina dei condomini in attesa di approvazione alla camera?
Sono contrario. Per sua natura quando si parla di riforma in automatico si pensa a qualcosa di migliorativo. In questo caso, a mio parere, è solo una parvenza. Ho seguito l’iter di questa legge fin dalla XIV legislatura e ritengo che ci siano degli elementi che peggiorano la situazione e non la migliorano, sia a danno dei condomini che degli amministratori. Questa riforma è stata fatta sostenendo che la normativa in vigore, essendo del ’42, è vecchia e ha bisogno di essere riformata ma io sono convintissimo che chi ha fatto questa riforma non conosceva e non conosce ancora oggi quello che è andato a riformare. Io sono un entusiasta dell’articolato del legislatore del ’42 perché, a mio parere, è stato lungimirante, ha saputo legiferare un codice che è andato avanti per 69 anni. Il problema è che fu varato in sordina perché era un periodo di trambusto, di guerra e non c’erano i media che ci sono adesso. Ancora oggi, però, noi vediamo nei testi di diritto privato che questa materia non è trattata, se ne fa un accenno si e no in 2-3 paginette. La conseguenza di ciò è che molti giuristi escono fuori dalla facoltà di giurisprudenza non avendo minimamente studiato questa materia, perché se non è materia d’esame uno studente non la approfondisce. Poi c’è poca conoscenza della materia da parte dei magistrati che non hanno tempo di studiare, degli avvocati, che leggono l’articolo riferito a quel determinato caso ma non hanno una visione d’insieme. Io me ne occupo dal 1965, ho fatto anche corsi di formazione ad amministratori, e sono affascinato dal meccanismo che ha adottato il legislatore di allora. Innanzitutto su una cinquantina di articoli tra comunione e condominio e Disposizioni d’Attuazione del Codice Civile i due terzi di tutto questo articolato sono norme derogabili, solo un terzo sono inderogabili perché vanno bene per tutti i condomini e quindi tutti devono attenersi alla regola del legislatore. Ciò significa che per due terzi il legislatore ha dato mandato ai condomini o a chi per essi di redigere il regolamento su misura alle esigenze e alla tipicità di ogni singolo condominio, perché ogni fabbricato è diverso uno dall’altro: c’è quello che ha il letto a falde, quello che ha il tetto a lastrico solare quello che una scala o più scale, con o senza ascensore, ecc.
Il legislatore non poteva fare una legge che potesse andare bene per tutti, neanche scrivendo un’enciclopedia di trenta volumi avrebbe individuato con esattezza come regolamentare tutti i casi possibili, per cui ha dato questa facoltà ai condomini. Rappresento gli amministratori iscritti all’A.N.A.I.P. che ha formato oltre 4.000 professionisti, però ancora c’è molta improvvisazione in questo settore, nonostante da sempre la combattiamo. Siamo stati i primi a organizzare in tutta Italia corsi di formazione per amministratori perché non essendoci una scuola ad hoc e stiamo portando avanti  anche la formazione e l’informazione ai condomini.
Anche la giurisprudenza è discorde: nella stessa Cassazione una sezione dice una cosa, una un’altra. C’è ignoranza in materia e temo che il legislatore, pur essendo la Commissione Giustizia composta da quasi tutti avvocati e magistrati, non conosca bene la materia che intende modificare e abbia fatto la riforma basandosi su quelle emotività negative vissute nel proprio condominio, perché magari c’era un amministratore non preparato.

Cosa cambierà?
Questa riforma è il frutto di cinque disegni di legge che sono stati accorpati ed ai quali si sono aggiunti diversi emendamenti suggeriti anche dalle varie associazioni di categoria. Le modifiche sarebbero dovute essere lievi, senza stravolgere l’impianto esistente, invece ciò che è stato fatto  andrà a peggiorare la situazione a danno soprattutto dei condomini.
In Commissione Giustizia ed in Aula al Senato è stato sempre asserito che tale riforma serve per semplificare la gestione condominiale e quindi ridurre il contenzioso.
A mio avviso non solo non andrà a semplificare la gestione ma addirittura aumenterà il contenzioso.
Ad esempio se consideriamo i nuovi quorum delle delibere assembleari. Io credo che essi siano peggiorativi perché prima il legislatore, per garantire la minoranza e rendere più democratica una decisione assembleare, aveva messo in ballottaggio le teste dei condomini partecipanti  in assemblea ed i millesimi. La riforma ha tolto tutto ciò, si delibera solo con la maggioranza degli intervenuti, qualunque sia,  che rappresenti  in prima convocazione 500 o 667 millesimi a secondo degli argomenti, mentre in seconda convocazione si potrà deliberare tutto a maggioranza degli intervenuti  qualunque sia, purché rappresentino 334 m/m.
Altro nodo cruciale è la contabilità: hanno imposto all’amministratore di tenere altri due registri, come se ciò risolvesse i problemi, la vera questione è come presentare i conti al condominio.
La riforma all’art. 1130-bis ha previsto che il rendiconto condominiale venga redatto con criteri di competenza ecc. Dal punto di vista ragionieristico tale affermazione non rispecchia le esigenze del condominio e quindi da ancora una volta la possibilità all’amministratore di fare il rendiconto come meglio gli aggrada, magari per convenienza o opportunità. 
L’A.N.A.I.P. aveva proposto, punto per punto come redigere la contabilità in maniera chiara e trasparente per i condomini, anche per chi non sa nulla di contabilità, con una situazione finanziaria schematica che comprendesse tutte le entrate, le uscite, i crediti ed i debiti, ed anche le singole voci di competenza. La riforma si sarebbe dovuta occupare di più degli aspetti contabili ed invece si è ritenuto di risolvere il problema con una polizza di assicurazione.
Se però l’amministratore ruba, non esistono polizze che coprono un reato penale: un ladro se ruba in una gioielleria e lo scoprono non può dire ”Sono assicurato ecco la polizza”. In questo caso chi si deve assicurare è il condominio non l’amministratore, altrimenti è una polizza per la responsabilità civile verso terzi. Purtroppo all’Art. 1129 della riforma non viene chiarito che tipo di polizza di assicurazione l’amministratore dovrà presentare al condominio.
Altro punto: tra i nuovi obblighi che deve assolvere l’amministratore c’è l’iscrizione obbligatoria alla Camera di Commercio. L’amministratore deve comunicare i condominii che  amministra: ma da quando in qua succede questo? Perché le aziende che sono iscritte alla Camera di Commercio comunicano tutti i loro clienti? L’avvocato ed altri professionisti comunicano all’ordine di appartenenza tutti i loro assistiti e clienti? Mentre l’amministratore deve comunicare tutti i condominii che lui amministra, è un paradosso. La Camera di Commercio non valuta se l’amministratore è capace di amministrare, ma gli chiede solo il certificato penale per verificare che non abbia avuto in passato condanne superiori ai due anni di reclusione. Se è stato condannato per un anno e nove mesi, può amministrare un condominio. Tanzi ( vedi caso Parmalat) potrebbe fare l’amministratore? Si, perché non è stato condannato per i reati previsti dalla riforma del codice civile riguardante il condominio, e non è escluso che prima o dopo lo faccia!

A suo parere sarebbe stato un bene istituire un albo per gli amministratori di condominio?
L’albo degli amministratori sarebbe stato opportuno. Purché per l’iscrizione venisse superato un esame tecnico, giuridico e amministrativo/fiscale, fosse richiesto di essere in possesso di un adeguato titolo di studio e sottoposti a severe norme deontologiche, così potevamo avere degli amministratori selezionati a garanzia dei condomini e di una corretta gestione condominiale. La professione dell’amministratore è estesa su tutto il territorio nazionale e lavora ogni giorno per 42-43 milioni di italiani. Mentre per altre figure professionali regolamentate quali: Avvocati; Notai; Ingegneri; Commercialisti; ecc. gli italiani non si avvalgono quotidianamente di queste figure professionali. Non è stato fatto l’albo perché c’è una lotta intestina tra gli ordini già regolamentati, che saranno 27-30, e le altre attività non regolamentate che stanno spingendo per una forma di regolamentazione: per esempio in Italia abbiamo il ragioniere, il commercialista e il tributarista, che sta a metà tra le due figure, e che vorrebbe essere riconosciuto. Gli avvocati non hanno l’esclusiva nella consulenza mentre ci sono altre figure che fanno consulenza alle aziende e da qui nasce il conflitto.
Tutto sommato gli amministratori non sono in conflitto con altre figure professionali.
Inoltre l’amministratore è investito da responsabilità civili e penali oltre a quella della gestione finanziaria, amministrando, solo per spese ordinarie, oltre 60 Mld di euro. Basterebbe questo per istituire l’albo.
L’Anaip controlla i singoli amministratori, organizza corsi di formazione e di aggiornamento e verifica la preparazione degli associati tramite un esame scritto ed orale.
L’iscrizione alla Camera di Commercio non potrà mai controllare e avvalorare le competenze, la preparazione, la corretta gestione.

Potrebbe dipendere dall’Unione Europea che spinge un po’ per l’abolizione degli albi?
Ritengo che ogni Stato Membro dell’Unione Europea può creare nuovi albi, infatti a febbraio 2010 è stato istituito l’albo degli amministratori giudiziari e in precedenza sono stati istituiti altri albi.

Quali punti sarebbero stati da modificare?
I punti da modificare dell’attuale codice del 1942 erano solo di chiarimento, oltre ad individuare una contabilità trasparente ed unica per tutti i condominii e prevedere  per la figura dell’amministratore professionista un minimo di titolo di studio.
Fin quando non si comprendono queste elementari esigenze a garanzia dell’utenze/condomini saremo sempre allo sbando.
Ad oggi chiunque può fare l’amministratore, l’unico requisito è quello della maggiore età. Da qui un improvvisazione che il Censis ha valutato in circa 240 mila amministratori senza preparazione e non iscritti a nessuna associazione.
L’A.N.A.I.P. aveva presentato alla Commissione Giustizia del Senato circa 30 emendamenti tra cui una tipologia di contabilità e ne sono stati accolti solo cinque tra cui: la rendicontazione e la convocazione dell’assemblea annuale entro 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio finanziario; l’abolizione del termine “sostituzione” dall’Art. 1117-ter; la reintroduzione del termine “in proporzione del piano o porzione di piano” all’Art. 1117 e seguenti; la modifica dell’articolo 1126 che è stato accolta.
L’augurio è che venga VALIDAMENTE  emendato alla Camera dei Deputati, perché l’attuale testo è molto confuso e non garantisce nessuno.

Giuditta Danzi

Per consultare il sito dell’A.N.A.I.P.: http://www.anaip.it
Per consultare il codice civile sul condominio: http://www.anaip.it/ArticolidelCodiceCivilepergliAmministratoridiCondominio.php?id_area=
Per approfondimenti sulla legge in esame alla Camera: http://www.senato.it/japp/bgt/showdoc/frame.jsp?tipodoc=Ddlmess&leg=16&id=519194