Casa, ritornano i valori solidi

Roma 27 febbraio 2009 - Negli ultimi anni, soprattutto dopo l’entrata in vigore dell’euro, si è registrato un aumento esponenziale del costo della casa. Eppure le famiglie italiane hanno continuato a comprare perché rassicurate dalla possibilità di accedere facilmente ad un mutuo, anche se questo significava diventare proprietari effettivi dell’immobile acquistato solo a mutuo estinto e cioè dopo 30 o 40 anni.

Oggi siamo in piena crisi economica e per una famiglia media che deve acquistare casa accendere un mutuo, soprattutto se tanto lungo nel tempo, può essere un problema perché c’è molta diffidenza e incertezza sul futuro.

Per cercare di capirne di più, abbiamo rivolto alcune domande a Roberto Pizzicaroli, titolare di un’agenzia Tecnocasa, primario gruppo di intermediazione immobiliare operante in Italia e in Europa, che ha ben chiaro il panorama delle esigenze e delle difficoltà di una famiglia che ha bisogno di acquistare casa.

Quanto incide, secondo lei, l’attuale crisi economica sulle famiglie che vogliono comprare casa?
E’ indubbio che questa crisi economica incida molto sulle famiglie che devono comprare casa. L’incidenza è sia di carattere emotivo, perché è aumentata l’incertezza di accendere un mutuo, sia di carattere sostanziale, perché non sempre chi deve comprare casa possiede le informazioni giuste per fare un acquisto equilibrato. Nel recente passato le famiglie hanno spesso acquistato immobili a prezzi ben superiori il valore reale, ma questo è stato l’effetto di un mercato globale “gonfiato” in cui siamo stati inavvertitamente coinvolti tutti. Oggi questa bolla speculativa è esplosa e ritengo che nel mercato immobiliare sia possibile fare ”pulizia” per farlo funzionare bene nell’interesse delle famiglie, sia di quelle che devono acquistare, sia di quelle che devono vendere.
In questo senso è necessario, però, che circolino le giuste informazioni e non aver paura di contrarre un mutuo, a patto che questo rispecchi il valore reale della casa.

Quindi, secondo lei, c’è stata una bolla speculativa al rialzo del mercato immobiliare. Le agenzie immobiliari possono dirsi esenti da una qualche responsabilità?
In questa bolla speculativa, come ho già detto, ne siamo stati tutti coinvolti inavvertitamente. Come si sa, il mercato è fatto di domanda e offerta. In questo scenario tutti abbiamo continuato a comprare e a vendere immobili, nonostante l’equilibrio del mercato si fosse posto fuori dai valori reali. Le agenzie immobiliari non possono avere responsabilità perché queste, sostanzialmente, hanno fatto da tramite tra chi voleva vendere e chi voleva comprare. Oggi che si invoca un generale ritorno all’economia reale, le agenzie immobiliari possono svolgere un ruolo molto più attivo e utile alle famiglie: non essere più semplici negozi di “passiva” intermediazione, ma luoghi dove è possibile conoscere il valore reale di un immobile in base a strumenti e parametri obiettivi. Questo costituirà una certezza sia per chi compra, sia per chi vende.

Diamo dei consigli pratici ai lettori di Famiglia Italiana. Come si calcola il valore di un immobile? Quali sono i parametri ufficiali in grado di orientare una famiglia nell’acquisto della propria casa?
Posto che è sempre consigliabile che una famiglia si rivolga a consulenti specializzati del settore, posso dire che un professionista affidabile deve disporre di una dettagliata banca dati, saper applicare il metodo della comparazione e tener presente le caratteristiche reali dell’immobile. Spiego meglio questi concetti. Avere a disposizione una banca dati permette di sapere qual è il prezzo medio che l’acquirente è disponibile a pagare per un determinato immobile. Capire questo elemento non è cosa di poco conto se si considera che, in fase di valutazione, il venditore ne viene informato perché possa capire il tipo di domanda reale che esiste per il suo immobile. Con questo sistema il venditore che dovesse chiedere un prezzo più alto per il suo immobile rischia di non venderlo.
Altrettanto importante e utile per l’interesse della famiglia è il metodo della comparazione che permette di analizzare il mercato zona per zona. Molto spesso accade che zone attigue abbiano mercati diversi perché magari hanno una diversa tipologia di stabili, sono meglio o peggio servite in termini di trasporti urbani, centri commerciali e di servizio, scuole, ospedali e quant’altro.
Inoltre il prezzo di una casa viene determinato anche in base alle sue caratteristiche reali: il piano, l’esposizione, la metratura, lo stato di conservazione interna ed esterna, la tipologia economica o di pregio dello stabile, la presenza o meno dell’ascensore, del un giardino, del un posto auto e di una cantina sono tutti elementi oggettivi che concorrono anch’essi alla determinazione del valore di un immobile.

Quali prospettive bisogna attendersi per il futuro? Le famiglie si troveranno di fronte a prezzi più bassi o più alti?
In linea generale mi sento di dire che in futuro le famiglie si troveranno di fronte a prezzi più realistici, immuni da bolle speculative e da quella generale disinformazione che in passato ha portato a scelte non sempre obiettive. Per quanto mi riguarda, ma sono convinto che valga anche per i miei colleghi, prima di essere il titolare di un’agenzia con un’esperienza professionale di oltre 20 anni, sono padre di famiglia e come tale mi rendo conto che il dato di partenza è l’obbligo morale di noi tutti di non lasciare sola la famiglia che deve acquistare casa. Dobbiamo accompagnarla verso la migliore scelta possibile attraverso informazioni e consigli. In fondo, la casa per una famiglia non sempre è un investimento; molto più spesso è il nido dove far crescere in serenità i propri figli. E per questo motivo così nobile bisogna ritornare al valore reale delle cose e, è il caso di dirlo, delle case.

Denise Yvonne Fabrizio